Siamo lieti di presentare un Opificio situato in Comune di Civita Castellana (VT) Loc.tà Sassacci, ed il lotto di terreno in cui l’immobile insiste , della superficie di Ha. 92.30 in area di pertinenza esclusiva del fabbricato.CARATTERISTICHE DELLA ZONA :Il fabbricato è situato nella periferia Nord-Est dell’abitativo di Civita Castellananella Frazione Sassacci. Il lotto in cui è ubicato è adiacente alla strada Consolare Flaminia (dalla quale ha anche accesso) e alla lottizzazione residenziale-commerciale “Borgo Valentino” in corso di realizzazione.La zona risulta urbanizzata e provvista di tutte le reti dei servizi.Dal Punto di Vista urbanistico l’immobile ricade in zona B4 -di Ristrutturazione Urbanistica- del P.R.G del Comune di Civita Castellana , ed è altresì compreso nel piano della lottizzazione Convenzionata denominata “Loc.Sassacci”.CONSISTENZA DEL FABBRICATO :Il fabbricato è nato agli inizi del 1900 come opificio industriale per la lavorazione della leucite, di seguito è stato anche utilizzato, come magazzino di vendita all’ingrosso di prodotti ceramici e da circa 25 anni esso risulta inutilizzato.L’immobile è composto di n. 3 piani fuori terra, dei quali l’ultimo a doppia altezza.La superficie coperta( ingombro a terra )è di mq. 961,00 , oltre alla presenza di mq. 133,00 di spazi tettoiati disposti lungo il lato Ovest.Nello specifico l’opificio è cosi composto:-Piano terra, della consistenza di mq. 845,00 circa lordi, di cui netti mq. 644,00 circa, comprende 4 ambienti ad uso magazzino con ingresso sul lato Est, ed ingresso carrabile lungo il lato Nord, Ovest; oltre alla presenza di localiutilizzati in antichità come forno, servizio igienico e tettoie esterne, il tutto con altezze variabili da metri 2,55 a metri 3,60, completa il suo interno una scaladi accesso ai piani superiori.-Piano primo della consistenza di mq. 689,00 circa lordi, di cui netti mq. 536,00 comprendente più ambienti ad uso magazzino con accesso sia dalla scala interna che da apertura pedonale lungo il lato sud parzialmente interrato;i locali sono con altezza variabile da metri 2,15 a metri 3,15;-Piano 2°, della consistenza di mq. 545,00 circa lordi, di cui netti 424,00, comprendente più ambienti ad uso magazzino con accesso della scala interna e da apertura pedonale sul lato Sud, i locali sono con altezza variabile fino ad unmassimo di metri 4,55 in colmo.CARATTERISTICHE STRUTTURALIL intero opificio, è realizzato in struttura portante principale in muratura di tufo, sono presenti al suo interno pilastri sempre in muratura di tufo, i solaiorizzontali sono il latero-cemento, mentre per quanto attiene alla copertura inclinata è integralmente in legno, il corpo scala ha la struttura portante di muratura e laterizi;I pavimenti sono realizzati in battuta di cemento;L’immobile alla data attuale, data la sua vetustà ( circa 100 anni ) è in condizioni discrete di stabilità, ma la manutenzione in generale è scarsa, in quanto la copertura in più punti e crollata tale da ammalorare tutte le strutturein genere;allo stato in cui verte l' immobile è necessaria (anche al fine di adeguare l’intera struttura ai criteri antisismici attuali) una ristrutturazionepesante.CARATTERISTICHE URBANISTICHE:Dal Punto di Vista urbanistico l’immobile ricade in zona B4 -di Ristrutturazione Urbanistica - del P.R.G del Comune di Civita Castellana , ed è altresì compreso nel piano della lottizzazione Convenzionata denominata “Loc. Sassacci”, la lottizzazione di che trattasi individua per il fabbricato in questione il lotto speciale R-AO1 a destinazione mista(residenziale e commerciale ) tramite ristrutturazione edilizia, al quale è asservita un lotto di mq 4052 oltre ad una zona di rispetto stradale di mq 3618 dove sono stati reperiti gli standard urbanistico edilizi di legge attribuendo una cubatura totale di mc 4052 totali di cui mc 1052 a destinazione residenziale e mc 3000 non residenziale.Tale attribuzione di cubatura, comunque non permette una variazione d’uso integrale dell' immobile che allo stato attuale presenta una cubaturacomplessiva di pari a mc 8269,774 (dati desunti dalla precedente perizia)pertanto, variazioni d’uso sull immobile sono auspicabili su metà immobile.CRITERIO DI STIMA:Poiché il fabbricato di che trattasi, per le sue particolari caratteristiche costruttive e del attuale stato di conservazione esula dall’ ordinarietà, per cuinon trova normale riscontro di mercato, per la sua valutazione viene adottato il criterio di stima a valore di trasformazione, il quale è dato dalla differenzatra il valore di mercato del bene trasformato ed il valore del costo delle opere occorrenti per la trasformazione .Ai fini dell’applicazione di tale criterio estimativo viene ipotizzata per l’immobile una trasformazione di:-1)mc 3.000,00 a destinazione commerciale (pari a mq 860 circa lordi )-2)mc 1.052,00 a destinazione abitativa (pari a mq 350 circa lordi)-3)mc 4.217,77 da lasciare alla attuale destinazionedeposito/produttivo/laboratorio(ipotizzati mq 870)-4)mq 133,00 di tettoie esterneAttribuendo a tali superfici i valori di mercato correnti per semestre si avrà:Valore finale porzione commercialeMq 860 lordi x (valori € 1400,00 per mq lordo) = € 1.204.000,00Valore finale porzione abitativaMq 350 lordi x ( valori € 1200,00 per mq lordo) = € 420.000,00Valore finale destinazione attualeMq 870 lordi x (valori € 400,00 per mq lordo) = € 348.000,00Valore finale tettoieMq 133 lordi x (valori € 150,00 per mq lordo) = € 19.500,00Per un totale di valore immobile trasformato di € 1.991.500,00 circa arrotondato.Dal quale vanno detratte le spese di trasformazione/ristrutturazione, nel casoin cui ci troviamo per l’immobile in questione, sono necessarie opere di ristrutturazione pesante in quanto:ha l’obbiettivo di risanare integralmente o di restaurare integralmente il manufatto edilizio mediante sostituzione e rifacimento degli elementi orizzontali(solai tetto pavimenti soffittature) e degli elementi verticali esterni(murature, facciate, ..) ed elementi interni ( strutturali e non) concreazione di nuovi locali residenziali e non……;A tal fine sono presenti in circolazione prezzari in merito, per tale ristrutturazione un incidenza al mq di € 770,00 per mq di superficie lorda.Si avrà a fronte di una consistenza recuperabile di mq 2080 circa un costo complessivo vuoto per pieno di € 1.601.600,00Pertanto un probabile valore di mercato del immobile in questione sarà dato dalla differenza del valore finale ed il costo di ristrutturazione.€ 1.991.500,00 – € 1.601.600,00 = € 389.900,00Per l'esatta consistenza dei prodotti offerti, è possibile visionare la documentazione custodita in agenzia.*I dati contenuti su questo scritto sono ritenuti corretti ma non costituiscono alcun presupposto contrattuale.Essi hanno unicamente lo scopo di verificare il possibile interesse in merito all'immobile e non costituiscono né un'offerta, né un invito ad offrire, né una sollecitazione all'investimento.Essi non comportano alcun impegno a concludere accordi, né alcun diritto a qualsivoglia prestazioni da parte di Re/Max o della proprietà a qualsiasi titolo.Ogni soggetto interessato deve effettuare con diligenza, la propria analisi sull'immobile.Re/max non rilascia alcuna garanzia esplicita o implicita in merito alle informazioni fornite e pertanto non potrà avere alcuna responsabilità derivante dall'utilizzo delle suddette informazioni.
